Замедленный рост
В течение года отрицательное влияние на доступность заемных средств для покупки жилья также оказывало ужесточение денежно-кредитной политики.
По информации Отделения Астрахань Банка России, ипотечный рынок в регионе растет менее активно. С января по сентябрь 2024 года банки выдали астраханцам 9,3 тысячи жилищных кредитов, их общая сумма составила почти 28 млрд рублей. Однако это меньше, чем за тот же период прошлого года - на 9,5% и 16% соответственно. Объемы выдачи ипотеки снизились во многом после завершения безадресной льготной госпрограммы. Активнее всего астраханцы покупали жилье в период до 1 июля. После этой даты и весь третий квартал спрос на рынке недвижимости снижался.
Напомним, с 1 июля официально прекратила действие массовая госпрограмма льготной ипотеки на строящееся жилье, которая была запущена в качестве антикризисной меры весной 2020 года. По информации ДОМ.РФ, за более чем четыре года в ее рамках было выдано 1,54 млн кредитов на 5,98 трлн рублей. Кроме того, были ужесточены условия по семейной ипотеке - второй по востребованности программе.
В целом ипотечный кредитный портфель жителей области на начало октября 2024 года превысил 109 млрд рублей. По сравнению с аналогичной датой 2023 года он увеличился почти на четверть. Однако также рос менее интенсивным темпами, чем год назад.
Лимиты исчерпаны
В июле семейная ипотека была продлена до 2030 года. После завершения льготной ипотеки на новостройки она стала основной мерой поддержки граждан, позволяющей семьям с детьми приобрести жилье по льготной ставке. Программа теперь распространяется на семьи, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет, воспитывающие несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью или на семьи с двумя несовершеннолетними детьми. Обновленная программа семейной ипотеки действует до 2030 года. Однако не исключено, что с Нового года будет повышена ставка по этой программе. Такое предположение, по крайней мере, высказывают риелторы.
Сегодня семейная ипотека продолжает поддерживать рынок, подавляющее большинство сделок заключается при льготной поддержке от государства. Кстати, в ноябре и декабре темпы кредитования снизились еще, потому что ряд участников фиксировал сокращение лимитов по данной программе.
В начале осени основные банки - участники программы заявили о расходовании 90% выделенных на год бюджетных средств на семейную ипотеку. После этого ряд банков начал приостанавливать выдачу льготной ипотеки. Сбербанк уже несколько раз прекращал выдачу: в середине сентября, в конце октября и 25 ноября.
До конца 2024 года был выделен дополнительный объем субсидий для обеспечения выдачи ипотеки - 350 млрд руб.
В свою очередь банки повысили требования к заемщикам: ряд кредитных учреждений повысили для клиентов первоначальный взнос (ПВ) до 50%, некоторые отказываются принимать в качестве ПВ маткапитал. Сложность заключается в том, что даже в случае одобрения процесс перечисления от Социального фонда занимает достаточно много времени, что на фоне ограничения лимитов усложняет заключение договора.
Однако в начале декабря Президент России Владимир Путин на заседании по нацпроектам заявил, что гражданам нужно подробно рассказать о наличии у банков лимитов по программе семейной ипотеки. По словам Президента, граждан не предупредили о наличии лимитов по семейной ипотеке, из-за этого в обществе и возникло непонимание.
Вкладывать или покупать
Ужесточение денежно-кредитных условий влияет на ставки банковских депозитов и кредитов. Повышение ключевой ставки означает, что деньги, которые привлекают банки, обходятся им дороже. Банки начинают предлагать более интересные условия, в частности, по вкладам граждан. Ставки растут. Если в июне 2023 года максимальные ставки по депозитам в крупнейших финансовых организациях были ниже 8% годовых, то к концу текущего года некоторые банки уже предлагают вкладчикам свыше 24% годовых, хотя в конце июня они не превышали 16% годовых. Вкладывать в недвижимость или положить на депозит под высокий процент - решать вам.
У банкиров свои доводы, у риелторов и застройщиков свой взгляд на этот счет. Банки, безусловно, заинтересованы притоком денежных средств в большем объеме.
«Но если у вас стоит цель приобрести собственное жилье, то откладывать ее на потом точно не стоит, - уверена руководитель агентства недвижимости «Астралайф» Алтынай Шамова. - Недвижимость будет и дальше расти в цене. И те, кто два-три года назад решились на ипотеку, сегодня понимают, что сделали правильный выбор». Выбор есть всегда
Но чтобы сегодня хоть как-то сэкономить на ставках и процентах, опытные специалисты в сфере недвижимости готовы подобрать наиболее оптимальный вариант в новостройках, на рынке ИЖС, а также ипотечную программу. Помимо семейной ипотеки большую популярность приобрела программа сельской ипотеки под 3%, благодаря которой в последнее время стали застраиваться райцентры области, и спрос на нее высок. Однако в регионе лимиты по ней были исчерпаны уже к началу сентября. Как ожидается, выдача кредитов по этой программе возобновится с начала 2025 года.
«Сейчас в Астрахани возводится много новых ЖК, как в центре, так и в отдаленных районах, в том числе в мкрне Бабаевского и Трусовском районе. Там вполне доступные цены на строящиеся квадратные метры. Поэтому бояться не стоит и ждать подходящего момента тем более», - уверена Алтынай Шамова. Многие застройщики сегодня готовы заключать договоры рассрочки, которые предусматривают ежемесячные или ежеквартальные вложения до вступления в программу ипотеки. Есть варианты, когда остаток суммы надо внести только когда дом сдается в эксплуатацию. Размер первого взноса в среднем идет от 20%, но у некоторых застройщиков может быть от 10% или по согласованию сторон. Материнский капитал в некоторых случаях при рассрочке можно даже использовать как часть первого взноса или в качестве платежей.
Программы могут отличаться по большому количеству параметров. У многих застройщиков рассрочки беспроцентные, а у когото может быть удорожание квартиры на 10-15%. Например, рассрочка без удорожания с первым взносом 15% и ежемесячными платежами 50 тыс. рублей, а остаток суммы необходимо внести за 2 месяца до ввода объекта в эксплуатацию.
Ипотека для беременных
В условиях быстрорастущей ключевой ставки и высоких первоначальных взносов молодые семьи могут с опережением вступить в программу семейной ипотеки. Как рассказала Алтынай Шамова, сегодня набирает популярность так называемая беременнотека. Многие банки совместно с застройщиками предлагают клиентам ипотеку для беременных - комбинированный банковский продукт. Он помогает молодым семьям быстрее приобрести квартиру, попав в программу «Семейная ипотека».
Поясним, как таковой программы в перечне допустимых в реестре банковских продуктов не существует. Это всего лишь одна из форм семейной ипотеки. По сути, это ипотечная программа с особыми и подходящими для текущего момента условиями для семей, ожидающих пополнения в ближайшие месяцы, которая после рождения ребенка рефинансируется в семейную ипотеку с ее фиксированной ставкой.
Вторичка только за наличку
Поскольку госпрограммы с льготной кредитной ставкой рассчитаны исключительно на новостройки, брать обычную ипотеку под вторичное жилье крайне не выгодно. Ставки коммерческих банков уже достигли 24-30%. К примеру, за обычный «бабушкин» домик по новым кредитным ставкам на ипотеку придется ежемесячно платить примерно 75 тыс. рублей в течение 30 лет. Да и к тому же требования к заемщику стали еще выше.
Новый ипотечный стандарт
С 1 января 2025 года в России начнет действовать ипотечный стандарт, который официально называется «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков». Он содержит массу требований к банкам, но о них должен знать каждый, кто решит приобрести жилье с помощью ипотечного кредита. Это созданный общими усилиями (ЦБ, банков, экспертов) документ, который пока не обязательно соблюдать, но впоследствии, скорее всего, требования обретут законную форму.
В стандарте закреплены основные условия ипотечных кредитов: сумма кредита - не больше 80% от справедливой стоимости жилья.
Сумма может быть выше, если заемщик собирается в ближайшее время частично погасить кредит маткапиталом или деньгами от продажи жилья.
Первоначальный взнос все также можно оплатить маткапиталом, деньгами государства или работодателя, которые выделены на покупку недвижимости.
Также заем может быть больше 80% от справедливой стоимости жилья, если есть дополнительное обеспечение, в том числе поручительство.
- Срок кредита - не больше 30 лет. Возраст заемщика - к окончанию срока кредита ему должно быть меньше 60 лет, если речь идет о женщине, и меньше 65 лет, если речь идет о мужчине.
- Первоначальный взнос - только за счет собственных денег заемщика
- Ипотечные деньги должны лежать на эскроусчетах, банк может зачислить ипотечные деньги на аккредитив и использовать любой другой формат расчета между покупателем и продавцом.
- Банкам запрещено брать от застройщиков деньги, если в этом случае увеличивается стоимость жилья.
- Банкам запрещено снижать ставку по ипотеке за дополнительную плату. Эта схема подпадет под запрет с 1 июля 2025 года. С этого момента банки не смогут продавать заемщикам более низкую ставку по ипотечному кредиту за дополнительную плату.
Источник: Газета Волга
15.01.2025 07:45